5 вопросов московскому риелтору

Зачем обращаться к агентам, если я могу всё сделать сам?

При проверке ДДУ грамотным юристом на соответствие ФЗ-214 и отсутствие «подводных камней» вы значительно снижаете риск попасть в разного рода неприятные ситуации. Важно и правильное сопровождение сделки на всех этапах, особенно включающих передачу денег.

На поиски подходящей новостройки самостоятельно может уйти значительное время. Риелтор видит картину в целом, и предложит наиболее подходящие варианты.

Не секрет, что хорошие квартиры от застройщика, примеры которых можно найти тут a href="https://antirealtor.moscow" title="Новостройки Москвы от собственника">antirealtor.moscow, быстро расходятся. Также не забывайте, что значок «от собственника» бывает лишь ширмой, за которой, в лучшем случае — агент, в худшем — мошенник.

В какой момент растут цены на новостройки рядом со строящимся метро?

Прежде всего, никакого фактора, на котором можно что-то выиграть на рынке нового жилья, тут практически нет. Еще на этапе проектирования закладывается так называемый «фактор метро». Тем не менее, при завершении строительства станции рядом с домом цены в нем действительно немного поднимаются, обычно не более, чем на 2%, и не сразу, а постепенно. Разумеется, есть смысл консультироваться с риелтором и самостоятельно изучать схемы градостроительства, чтобы успеть приобрести желаемое жилье до этой, пусть и незначительной, корректировки..

В Москве метро сегодня развивается ускоренными темпами. На декабрь 2020 г. запланировано завершение БКЛ на участках «Мнёвники» — «Хорошёвская» и «Электрозаводская» — «Лефортово», т. е., открываются станции «Электрозаводская», «Карамышевская», «Мневники». Далее развитие БКЛ, задуманной, чтобы связать МЦД, МЦК, линии метро и пригородные железнодорожные пути, продолжится.

2021 г. должен принести открытие еще как минимум шести станций, 4х на юго-западном участке («Давыдково», «Проспект Вернадского», «Мичуринский проспект», «Аминьевское шоссе»), 2х на западном («Терехово» и «Кунцевская») и 3х на южном («Новаторская», «Зюзино», «Калужская»).

Хотя большинство новых станций дублируют уже существующие, для ближайших строящихся зданий это несомненное преимущество.

Как изменялся спрос на новостройки Москвы в конце 2020 г.

Всех сделок с недвижимостью в январе-октябре 2020 г. по Москве Росреестром насчитывается примерно 112 тыс., что на 5% меньше по сравнению с тем же отрезком 2019 года. Число договоров долевого участия (ДДУ) за 10 месяцев стало меньше на 7,7%.

Также, согласно информации из Росреестра, в сентябре 2020 г. было зафиксировано наибольшее количество ДДУ — 12 тыс. Через месяц их количество снизилось до 10 тыс.

Общее падение спроса на недвижимость в октябре эксперты связывают с продлением программы льготной ипотеки.

В то время как в октябре рассматриваемый показатель снизился на 16% по сравнению с первым осенним месяцем года, относительно октября 2019 г., количество продаж выросло на 64%.

Сентябрь 2020 оказался рекордным по количеству ДДУ. Спрос подскочил в этом месяце из-за ожидаемого окончания льготной программы по кредитам, когда жители Москвы торопились с выгодой использовать пониженную ставку, до того, как появились новости, что “акция” продлевается, и с покупкой есть смысл повременить. Инвесторы продолжили свой неторопливый выбор, к концу года спрос постепенно растет.

В то же время, сократилось предложение, что не могло не повлечь рост цен.

Таким образом, темпы роста цен существенно опередили прошлогодний уровень, а совокупный спрос так и не смог его догнать, что говорит о перегреве рынка.

По данным www.irn.ru, в 2020 г. цены на новостройки за 2020 г. выросли на 10-20% в зависимости от сегмента. В 2019 г. стоимость на первичном рынке поднялась лишь на 5%, не помогли даже новости о переходе стройки на проектное финансирование по счетам эксроу.

Подешевеют ли квартиры в Москве и Подмосковье?

Никакие кризисы и пандемии не помешали рынку новостроек полностью восстановиться в III квартале 2020 года, хотя сделок все еще меньше по сравнению с 2019 г. несмотря на поддержку государства, являющейся причиной удорожания.

Цены продолжают рост за счет льготной ипотеки и отказа инвесторов от вкладов, доходность которых падает.

Возможны два пути развития событий в 2021 году:

• сохранение спроса, в случае чего жилье будет и дальше не спеша расти в цене;
• спрос «выдохнется», и спрос начнет снижаться.

Во многом всё зависит от продления сроков предоставления льгот по ипотеке. Если будет продление низких ставок на 2021 год, подорожание продолжится.

Реально ли получить ипотеку с «серой» зарплатой?

Для получения ипотеки в банке, заемщик должен удовлетворять ряду стандартных требований: помимо величины совокупного дохода (с учетом созаемщиков) это трудовой стаж, возраст, чистота кредитной истории, размер первого взноса, качество приобретаемого жилья (возможно, наличие аккредитации банком конкретного ЖК), для льготной ипотеки требуется еще быть в браке.

Практически все банки дают ипотеку только тем, кто официально трудоустроен и работает по трудовой книжке. Важным условием является справка 2-НДФЛ.

Тем не менее, для работающих без оформления есть варианты:

1. Обратиться к ипотечному брокеру, лучше из крупного агентства, что повысит вероятность его надежности.
2. Найти вариант с рассрочкой. У девелоперов бывают такие предложения как рассрочка до 5-6 лет, хотя, конечно, и цена жилья будет при этом завышена.
3. Стать самозанятым или ИП. Предпринимателю достаточно работать «в белую» в течение года, реже — полугода. Что касается самозанятых, банки видят их доходы через систему Мой налог и многочисленные платформы, интегрируемые по API. Важны стаж не менее года, величина и равномерность дохода.

Сложнее тем, кто трудоустроен, но получает «серую» зарплату. Банк может предложить в случае недостаточного официального дохода привлечь близкого родственника в качестве созаемщика, предоставить справку по форме банка с указанием дополнительного дохода (либо реальных доходов в справке от бухгалтерии), увеличить срок ипотеки. Хорошим вариантом будет договорится с работодателем и показывать в течение полугода высокую зарплату. Учтите, что созаемщик должен быть не старше 55-65 лет (у каждого банка свои требования), а долгосрочную ипотеку вы в будущем сможете рефинансировать и выплатить раньше. Также вы сможете сэкономить на разнице курсов, если берете кредит при сильном рубле, и ожидается рост темпов инфляции.